2020年に行われる東京オリンピックに向けて、不動産に投資する人が増え、価格が上昇しています。不動産投資の魅力は、主に以下です。
・融資が利用できるので、自己資金が少なくても大きな投資ができる
・インフレの対策として有効な方法である
・家賃での収入が将来の自分の年金になる
しかし、投資にはリスクもあります。そこで、今回は不動産投資で失敗をしないために理解しておくべき内容をまとめました。
1）不動産投資の利回り
たまに「利回り10％以上」と表示されている物件があります。しかし、マンション投資の場合は、「「利回り4-6％」が一般的です。
・築20年以上の古いマンション
新築物件と比べると本体価格が安いのですが、賃貸する場合は、家賃は新しいマンションと大きくは変わりません。そのため表面利回りは「6～7％前後」となるのですが、古い分、管理費や修繕費などのランニングコストが上がります。その経費を引いた実際の利回りはたいてい「4～6%」となります。
・築10年未満の築浅マンション
本体価格が高いため利回りも低くなります。ただし、管理費や修がそれほどかからないため、やはり「4～6%」となります。
以上から、賃貸する場合は、築年数にとらわれず、立地や物件の状態に着目するようにしてください。
なお、一戸建ての場合、「利回り8-10%」という物件もあります。たいていは、土地が「所有権」ではなく「借地権」となっています。「所有権」ならば永久に自分のものですが、「借地権」であれば、期限が来たらオーナーに返還しなければなりません。そのため、人気がなく、安くなっているものです。
逆に言えば、期限までに売却する意向であれば（期限まで10年や20年という物件もある）、あえて「借地権」の物件を探してみる手もあります。
また、「事故物件」というものもあります。これは、その部屋や家で殺人があった等の物件を指す用語です。不吉だとして嫌われるので、その分安くなっています。
賃貸や売却の際には「過去一年の事故（事件）は告知しなければならない」という法律があります。
ただし、逆に言えば、一年以上前の事故（事件）は告知しなくてもよく、何年もすると忘れられてしまうので、長期の投資を考えている場合には、あえて「事故物件」を探してみる手もあります。
「借地権」や「事故物件」への投資は難度が高いので、不動産会社とよく相談してください。
2）失敗をしないための不動産投資物件の選び方
不動産投資にて毎月安定して収入を獲得するためには、空室ができにくい物件を選ぶことが大事になります。具体的には以下です。
・利便性が良い物件
・管理やメンテナンスなどがしっかりされている物件
・資産価値が高い物件
特に、管理がしっかりされているかどうかは重要です。管理会社の質が悪いと、建物が痛み、資産価値も下がってしまいます。管理費は標準的な水準か、管理費の滞納がないかなど、不動産会社に確認しましょう。
3）新しい不動産投資の形態について
最近では、airBNBやシェアハウスの経営という新しいスタイルの不動産投資も人気が出てきています。ここでは、シェアハウスを簡単に紹介します。
・シェアハウスとは？
複数の入居者が各々に個室を借り、リビングやキッチンなどを共有して暮らす住宅をシェアハウスと呼びます。
・シェアハウスの市場は？
2006年以降シェアハウスの供給数が増加してきました。不況の影響を受けて、家賃が安いシェアハウスを利用する人が増えてきているからです。
・シェアハウスのメリットは？
「複数の入居者がいるので、収益性が上がる可能性がある」
「入居者数で部屋を分割するため、空室率を抑えることができる」
「一人当たりの家賃が安いので、入居者が決まりやすくなる」
・シェアハウスのデメリットは？
「管理のノウハウが必要」
「管理業者に委託すると、委託料がかかる」
「複数の入居者がいるため、トラブルが起こりやすくなる」
これも難度が高いので、不動産会社によく相談しましょう。
■まとめ
不動産投資で失敗しないためには、事前に仕組みを理解しておくことが大切です。しっかりと内容を理解して、不動産投資を成功させていきましょう。
